新築住宅を建てる際には、住宅ローンを使用する人がほとんどでしょう。国土交通省の調べでも、注文住宅を取得した世帯の78.6％がなんらかの住宅ローンを借入れているようです。

住宅ローンには種類があり、住宅金融支援機構提携ローン（フラット35）、民間金融機関、住宅金融支援機構からの直接融資、その他公的機関からの借入金など、複数の方法から選ぶことが可能です。ところが、借入先や金利によって支払総額が大きく変動することもあり、返済額が膨らむ可能性もあります。

本記事では、住宅金利の種類やメリット・デメリット、選び方を紹介します。住宅ローンを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

 

1.住宅金利とは

住宅金利とは、住宅ローンを借りた際に発生する利息を指します。例えば、借りている金額が1000万円で金利が年1.0％の場合には、1年で支払う利息は10万円になります。利息の割合が大きくなればなるほど、支払わなければならない金額も大きくなります。

住宅金利には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

住宅ローンを借りる際には、上記のいずれかを選択することになるので、どのような内容かを十分に理解しておきましょう。

変動金利

変動金利は、市場の金利変動に応じて変化する住宅ローンの金利です。市場金利が上がると住宅金利も上昇し、下がれば住宅金利も下がります。ただし、変動は即座ではなく、通常は半年に一度の見直しのタイミングがあります。住宅ローンの返済方法によって、市場金利が適用されるタイミングが異なることに留意する必要があります。

一般的に、多くの人が固定金利よりも変動金利を選ぶ傾向がありますが、変動金利にもデメリットがあることを理解することが重要です。以下では、変動金利のメリットとデメリットを紹介します。

住宅ローンを利用する場合、変動金利は通常固定金利よりも低い金利であるというのが最大のメリットです。市場の金利が上昇しない限り、固定金利よりも低い金利が続くため、返済変動金利もそれに応じて下がり、毎月の返済金額が減少する傾向があります。

市場の金利が上昇しそうな場合、迅速に固定金利の住宅ローンに借り換えることができる点もメリットです。

変動金利の最大のデメリットは、市場の金利が上昇すると、住宅ローンの金利も上がり、返済金額が増えてしまう可能性があることです。

また、金利が変動するため、返済計画を立てるのが難しいという点もデメリットの一つです。大幅な金利上昇が発生すると、毎月の返済額が急増し、住宅ローンの返済が難しくなるリスクがありますので、この点に留意する必要があります。

全期間固定金利

全期間固定金利は住宅ローンの一種で、借り入れから完済までの期間中、金利が一定に固定される仕組みです。通常、35年間の住宅ローンに多く利用され、この期間中の金利は変動しません。ただし、固定金利の期間が長いほど、金利が高くなる可能性があるため注意が必要です。

固定金利では、住宅ローンを返済する間は金利が一定であるため、返済額が変動しません。これにより、住宅ローンを借りる際に返済計画を立てやすいというメリットがあります。また、市場の金利が上昇しても、借り入れ時の金利が変わらないため、もし市場の金利が大幅に上昇しても影響を受けないこともメリットの一つです。

固定金利は基本的に変動金利よりも高い金利が適用されることが一般的です。そのため、変動金利が大幅に上昇しない限り、固定金利の方が返済金額が大きくなる可能性があります。また、期間が固定されているため、変動金利が下がった場合にも金利が変動せず、他の銀行に借り換えることが難しい点がデメリットとされます。もし、他の銀行に借り換えをしようとした場合にも、手数料等が発生するため、余計な支払いが発生してしまいます。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、一定期間の金利を選択できる住宅金利です。変動金利と固定金利のハイブリッドといったところです。

固定期間終了後は通常、変動金利に移行します。固定金利期間選択型は返済計画をしやすくする一方で、変動金利よりも高い利息がかかる可能性があります。また、金利を長期間固定すると初期金利が高くなることに留意が必要です。

 

2.住宅金利の種類を選ぶ際のポイント

住宅金利には、主に固定金利と変動金利の2つがありますが、選択する際には、十分に考えておかなければなりません。住宅金利の種類を選択する際には、以下の4つのポイントを見ておきましょう。

それぞれのポイントを詳しく解説します。

返済総額を計算する

住宅金利の種類を選ぶ際には、それぞれの金利を元に返済総額を計算して、比べる必要があります。計算はインターネット上にあるシュミレーションで簡単に割り出せますが、計算内容を理解しておくと安心です。

まず前提に、住宅ローンの返済方法には、主に以下の2つの種類があります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

元利均等返済は、毎月の支払い額が一定になるように、利息と残りの元金が調節される返済方法で、元金均等返済は、元金を返済回数で割り、一定の元金とそれに対する利息を返済する方法です。一般的には、元利均等返済が適用されるため、ここでは、元利均等返済の計算方法を紹介します。

条件は借り入れ金額3700万円、金利1.0％、返済期間35年とします。 計算式は、以下になります。 毎月の返済額＝借り入れ金額×月利×(1+月利)返済回数÷{(1+月利)返済回数-1} 条件に合わせた返済金額の計算は、以下となります。 3700×0.01/12×（1+0.01/12）420÷｛（1+0.01/12）420-1｝＝109,735円

シュミレーターを使うと一瞬で計算してくれますが、中で上記のような計算をしていることを理解しておきましょう。

ライフプランと一緒に考える

住宅金利を選ぶ際には、まず自分の将来のライフプランを考えておくことが重要です。将来的に必要な資金や支出の大まかな計画を立てると、それに基づいてどのくらいの返済が必要になるかが見えてきます。

特に、返済金額が固定されている場合、つまり固定金利を選んでいる場合には、将来の支出をある程度予測しやすくなります。これは、返済計画が一定で変動しないためです。そのため、将来のライフプランを立てる上で返済金額の予測が安定しているというメリットがあります。

団体信用生命保険の内容を確認する

住宅ローンを組む際には、通常、団体信用生命保険に加入することが一般的です。しかし、この団体信用生命保険には留意すべき点があります。

まず、団体信用生命保険の具体的な内容を確認することが重要です。なぜなら、団体信用生命保険の内容によっては、ローン金利に上乗せされる可能性があるからです。

また、団体信用生命保険に加入することで、元々別に加入していた生命保険が不要になる場合もあります。最近ではガンや脳梗塞、脳卒中、入院保障等もカバーする団体信用生命保険もでてきているからです。これらは金利上乗せタイプですので、営業スタッフにも相談しながら返済計画をたててみましょう。

総合的に、どの保険が自分にとって最適なのかを検討することが重要です。

諸費用も考慮する

住宅ローンを借りる際には、以下のような諸費用が発生します。

• 融資手数料： ローンを組む手続きに伴って発生する手数料。
• ローン保証料： ローンの返済を保証するための料金。
• 仲介手数料： 不動産仲介業者に支払う手数料。
• 火災保険料： 住宅を火災から守るための保険料。
• 地震保険料： 地震に備えるための保険料。
• 登記費用：土地や建物の名義を登記するための費用。

これらの諸費用は土地や建物の引渡時に発生し、それぞれの内容によって金額が異なります。ローン契約前にこれらの諸費用を把握し、予め資金を用意しておくことが重要です。

 

3.まとめ

今回は住宅金利について、その種類と各々のメリットとデメリットについて詳しく解説しました。住宅ローンには主に固定金利と変動金利があり、それぞれには返済方法の違いから生じるメリットとデメリットが存在します。返済金額を計算する方法を理解することで、より具体的なライフプランを考えやすくなりますので、住宅ローンを借りる際には、先に返済金額を計算しておきましょう。

住宅金利は購入後の生活に大きな影響を与えるため、慎重に選ぶことが必要です。住宅会社での相談もおすすめできます。建設前に疑問点を解消し、納得いく条件で住宅ローンを選ぶことが大切です。